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          金融發展本土不動產信托投資基金存在三個制約

          時間:2008-01-04 字號:
                  ○首先是稅收優惠政策的缺失 
            ○其次是監管的相關法規還未完善 

            ○再次是專業人才的缺乏 

            ○首先是稅收優惠政策的缺失 

            ○其次是監管的相關法規還未完善 

            ○再次是專業人才的缺乏 

            目前,國內比較流行的房地產信托計劃被認為與REITS(real estate investment trusts 不動產信托投資基金)有很多類似的地方,但在實際的運作過程中,其實兩者有著本質的不同。 

            REITS是由房地產投資信托基金公司公開發行收益憑證(如基金單位、基金股份等),將投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產,交由專門的投資管理機構加以管理,獲得收益由基金券持有人按出資比例分享,風險共擔的一種融資模式。國內的房地產信托計劃的業務模式,則是由信托公司發起設立一個信托計劃,向社會大眾發行,然后將募集來的資金投資到房地產行業,委托人按照信托計劃中的約定來分享投資收益。兩者的區別主要體現為: 

            從籌措資金的能力上看,REITS對投資人數的要求,只有下限而沒有上限,對于公募的基金,投資者不少于100人,私募基金在100人以上就可以享有稅收優惠。另外,5個以下的個體不能擁有超過50%的股份。這樣的規定,能盡量的分散投資主體,使市場的投資風險也相應的分散,同時使REITS募集資金的規模在理論上被無限的放大。國內的房地產信托產品,要求一個信托計劃不能超過兩百份,兩個信托計劃不能同時運用于同一個法人或是獨立結算的主體上,通常一個計劃能募集到的資金以幾千萬或是1億元至2億元為主。此外,REITS沒有最低購買金額的限制,而信托計劃最低認購金額為5萬元,異地發行的要求更高,達到100萬元。由此不難看出,REITS的籌資能力要遠高于房地產信托產品。 

            從資金的運用方式上看。目前主流的REITS是資產類的REITS,主要運作方式是股權投資,通過擁有成熟的物業,以收取租金作為主要收入,其收入與資產運作情況呈正相關。而信托產品基本上是屬于債權投資,投資者與開發商的經營成果沒有關系,但卻要對項目的失敗承擔風險,收益與風險是不對稱的。 

            從流通性上看,目前美國的REITS有三分之二在交易所上市,流通性極強,而信托產品是非標準化的產品,不能上市流通,顯得流動性不足。 

            從管理上看,REITS發行后,將產權與資產管理權進行徹底分開,由專業的基金管理人管理,真正實現了所有權與經營權的分離。而信托計劃則是房地產開發商通過信托投資公司獲得信托貸款后,進行項目投資與開發,信托公司一般不參與對項目的直接管理。 

            通過以上分析不難發現,目前國內所流行的房地產信托產品,只是在相關法規還沒有完善和允許的情況下,而產生的一種過渡性的產品。目前,國內不少的企業也在積極研究REITS,有的企業打算去海外上市,把募集的資金運用于國內的房地產行業。但這種迂回的方式,只是在目前國內法律不允許發行REITS的情況下的一種權益之計。先不說國內許多項目產權上不清晰,能否滿足國外監管者的要求,就是一些不同的會計準則,也是個相當麻煩的問題,REITS是對透明度要求很高的。再者,海外投資對國內房地產行業認知不足,相應所要求的預期報酬率也會高一些,這樣在募集上也會有些困難。所以,從長遠看,發展本土的REITS才是解決問題的根本。 

            發展本土REITS乃大勢所趨,但是,目前至少還存在三個制約因素: 

            首先是稅收優惠政策的缺失。REITS在美國發展的最為成熟,其中一個重要的原因是美國對REITS的稅收政策,根據《1960年美國國內稅收法案》規定,如果REITS將每年盈余的大部分以現金紅利方式回報投資者,則無需繳納公司所得稅,這就避免了對REITS和股東的雙重征稅問題。同樣,亞洲做REITS相對成功的新加坡當局一直積極鼓勵外國公司將境外的房地產透過新加坡REITS的架構在新加坡上市,為此提供了一系列鼓勵外國投資者的措施和降低成立成本及稅務優惠。這些優惠包括:免除個人投資者于新加坡REITS分紅的所得稅;免除新加坡REITS物業出售的印花稅;對外國非個人投資機構的稅率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地REITS在新加坡上市。只有在政府的政策鼓勵下,REITS才能吸引更多的投資者。目前,我國還沒有這方面的優惠稅收政策出臺,對于營業稅、租賃稅等的征收,表現出政府不鼓勵長期持有基金的態度,這會在很大程度上削弱REITS的競爭力。 

            其次是監管的相關法規還未完善。REITS由于其運作流程設計比較復雜,本身不可以直接經營管理所屬的資產,要委托專門的管理機構管理,具有雙重代理關系,這樣進一步加大信息不對稱的程度,而且由于REITS的投資領域被要求限制在房地產及相關領域,其透明度遠不如證券市場,其價值的確定、財務狀況等難以被真正的了解。這些都對監管提出了更高的要求,需要進一步的完善現有的法律監管體系,以保證REITS的健康運行。 

            再次是專業人才的缺乏。REITS的高收益與低風險,很大部分來自于專業的管理,這類的管理人需要是房地產業的專才,也需要精通金融知識,目前我國房地產信托行業還處于初級的發展階段,管理人員以房地產專業人士居多,他們的金融操作能力普遍較弱,復合型人才欠缺。人才的培養是個較為緩慢的過程,在發展初期,國內企業應該多跟國外企業合作,借助其管理團隊運營,同時培養自己的團隊。同時改善自身的報酬激勵機制,大力引進國外的人才,特別是那些有海外工作經歷的留學生。
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